Diritto prelazione terreno agricolo [Guida completa 2025]

Introduciamo oggi un tema molto importante nella disciplina dei trasferimenti di fondi di natura agricola, il diritto di prelazione di un terreno agricolo.

Con questo termine ci riferiamo a un diritto che nasce per fornire a una persona la priorità nell’acquisto di un terreno agricolo, costituendo pertanto un diritto che farà preferire il titolare dello stesso ad altri potenziali acquirenti.

Integrato all’interno del più generale concetto di prelazione, il diritto di prelazione del terreno agricolo è pertanto in grado di determinare una preferenza tra i potenziali compratori del fondo.

In altre parole, se il proprietario del terreno agricolo vuole vendere il proprio fondo, prima di proporlo sul mercato ad altre persone, deve prima di tutto proporre l’acquisto al titolare del diritto di prelazione. Le condizioni a cui propone tale vendita devono essere uguali a quelle proposte agli altri eventuali acquirenti che non sono invece titolari di alcun diritto di prelazione.

Diritto di prelazione del terreno agricolo: quando si usa?

Il diritto di prelazione del terreno agricolo trova applicazione in numerose ipotesi. Proviamo a riassumere brevemente le principali.

Prelazione del terreno agricolo in favore dei lavoratori

Una prima forma di prelazione del terreno agricolo è legata alla protezione dei lavoratori agricoli, degli affittuari e dei conduttori.

La forma di diritto di prelazione del terreno agricolo per l’affittuario (o diritto di prelazione del terreno agricolo in affitto) di cui stiamo parlando, può dunque garantire a chi ha lavorato sul fondo la possibilità (non l’obbligo) di acquistarlo e, così, diventarne proprietario prima che il fondo possa essere proposto sul mercato ad altri potenziali acquirenti che invece non si sono mai occupati del fondo.

Ricolleghiamoci ora a una norma molto importante sul tema, l’art. 8 della l. 590 del 1965.

L’articolo indica le condizioni a cui è riconosciuto il diritto di prelazione per i terreni agricoli.

Fornisce inoltre una serie di indicazioni da applicare:

• al trasferimento a titolo oneroso
• al trasferimento a titolo di di enfiteusi (che è l’utilizzo del terreno per un lungo periodo di tempo in cambio del pagamento di un canone).

Proviamo a sintetizzarle:

• l’affittuario del terreno deve essere un coltivatore diretto, a mezzadria, a colonia parziaria o in compartecipazione. Ne deriva che la norma esclude i terreni che sono affittati a lavoratori che sono titolari di contratti stagionali;
• hanno diritto di prelazione l’affittuario, il mezzadro, il colono e il compartecipante;
• il coltivatore deve essersi occupato del terreno per almeno due anni;
• il fondo e gli altri terreni posseduti dal coltivatore non devono eccedere una superficie tripla a quella che corrisponde alla capacità lavorativa della sua famiglia.

Diritto di prelazione del terreno agricolo confinante

Il diritto di prelazione del terreno agricolo confinante è molto comune in Italia.

Come forse puoi intuire, è il caso in cui il diritto di prelazione del terreno sia concesso ai proprietari di quei terreni che confinano con quello posto in vendita.

Ma qual è il suo scopo?

Si tratta di una previsione molto semplice. La finalità del diritto di prelazione è quella di evitare che le proprietà agricole e possano subire un’eccessiva frammentazione e, di conseguenza, agevolare una gestione più efficiente del terreno.

La norma di riferimento è l’art. 7 della l. 817 del 1971, che stabilisce le condizioni a cui è possibile esercitare tale diritto che:

• spetta al coltivatore diretto proprietario di un terreno o di terreni confinanti, intendendo per tali quelli che sono adiacenti ai terreni messi in vendita. Sui terreni che vuole comprare non devono poi essere presenti mezzadri, coloni o altri coltivatori diretti;
• può essere esercitato anche da chi è imprenditore agricolo professionale. Rimane inteso che costui deve essere proprietario di un terreno che confina con quello in vendita. E, naturalmente, sempre che non siano presenti mezzadri, coloni, ecc.;
• la norma specifica infine che se sono messi in vendita più terreni, ognuno può esercitare il diritto di prelazione sia per il singolo terreno che coltiva che per l’intero insieme di terreni in vendita. L’esercizio può avvenire singolarmente o insieme ad altre persone che sono titolari del diritto.

Come esercitare il diritto di prelazione del terreno agricolo

Per esercitare il diritto di prelazione del terreno agricolo ci si può riferire alla l. 590 del 1965, che fornisce dettagli specifici sulle modalità di legge, specificandone gli aspetti operativi.

In sintesi:

• il proprietario deve spedire una raccomandata al coltivatore con la proposta di vendita;
• alla proposta dovrà essere allegato un contratto preliminare in cui si indica il prezzo di vendita e le altre clausole concordate;
• sempre nella stessa proposta bisognerà indicare la possibilità di esercitare la prelazione, da esercitarsi entro 30 giorni dal momento in cui il venditore comunica l’intenzione di cedere il fondo.

Mancata comunicazione al titolare del diritto di prelazione

E nel caso in cui il venditore non effettui la necessaria comunicazione al titolare del diritto di prelazione?

Per la legge, se il proprietario:

• non effettua la notifica al titolare del diritto di prelazione
• vende il terreno a un prezzo maggiore rispetto a quello definito in contratto

si espone al rischio che il titolare del diritto, entro un anno, eserciti un’azione finalizzata al riscatto del terreno sia dall’acquirente che da qualsiasi altro detentore.

Si tratta pertanto di una conseguenza da atto omissivo molto importante.

Chi ha in mano il diritto di prelazione può ricomprare il fondo anche dal terzo acquirente. Potrà comunque sempre e in ogni caso esercitare un’azione per ottenere il risarcimento dei danni subiti dal proprietario originario del terreno.

Come rinunciare al diritto di prelazione del terreno agricolo

Chi possiede il diritto di prelazione ha 30 giorni di tempo per esercitarlo. I termini partono dal momento in cui viene notificata l’intenzione di vendita.

E se invece non si ha intenzione di esercitare il diritto?

In questo caso è bene formulare una rinuncia al diritto di prelazione del terreno agricolo, che potrà avvenire in due momenti distinti:

1. prima che il terreno sia messo in vendita
2. dopo che il terreno è stato messo in vendita e si è ricevuta la comunicazione della proposta di cessione del bene.

In entrambi i casi, la rinuncia deve essere necessariamente fornita in maniera espressa. Non è dunque possibile desumere la rinuncia da atti e fatti, oppure ipotizzare una rinuncia tacita.

Come dovrebbe a questo punto essere facilmente intuibile, chi rinuncia al diritto di prelazione dopo la proposta di vendita è il caso in cui il titolare del diritto ha ricevuto la comunicazione che contiene gli elementi essenziali del contratto di compravendita.

In questa ipotesi, la rinuncia può essere formulata attraverso

• una dichiarazione scritta
• la sottoscrizione di uno specifico atto.

Ora, non possiamo che condividere con tutti i nostri lettori come il rinunciare al diritto di prelazione del terreno agricolo sia il risultato di una valutazione libera e consapevole.

La legge non prevede forme obbligatorie per predisporre questa scelta. Tuttavia, consigliamo sempre di privilegiare una scrittura privata autenticata o l’atto pubblico per dare maggiore certezza e alla propria decisione.

Con lo stesso spunto di approfondimento non possiamo che condividere come la rinuncia come sopra perfezionata abbia natura irrevocabile e definitiva.

Ovvero, chi aveva il diritto di prelazione del terreno agricolo e vi ha rinunciato non può cambiare idea in un secondo momento e pretendere di rientrare in possesso dello stesso diritto come se niente fosse. La rinuncia deve inoltre essere totale, non potendo essere ammessa una rinuncia parziale.

Il diritto di prelazione del terreno agricolo con casa

Una interessante pronuncia di merito da parte della Corte d’appello di Venezia nel 2021, ha poi precisato che cosa accade in caso di bene solo parzialmente agricolo e, per esempio, se il diritto di prelazione è esercitato su terreno agricolo con casa.

Ebbene, la pronuncia precisa come il diritto di prelazione agraria possa essere esercitato solamente sulla parte di terreno che è classificata come agricola. Se pertanto nel terreno vi sono porzioni che hanno natura differente, come quelle come ad esempio edilizia o turistica, non sarà possibile esercitare questa tipologia di diritto di prelazione.

La norma sulla prelazione agraria è d’altronde piuttosto chiara e introduce nel nostro ordinamento un quadro di natura eccezionale che ha come obiettivo quello di disciplinare esclusivamente il passaggio di proprietà delle proprietà, appunto, agricole.

Dunque, non è possibile estendere tale normativa specifica e i relativi concetti, in parti del terreno che hanno destinazioni differente, indipendentemente dal fatto che l’area agricola possa essere prevalente in termini di superficie o di valore di mercato.

Fac simile del modello di esercizio del diritto di prelazione del terreno agricolo

Concludiamo la nostra guida con un fac simile del modello di esercizio del diritto di prelazione del terreno agricolo, liberamente modificabile.

Ricordiamo tuttavia ai nostri lettori che per il compimento di una simile operazione (o di rinuncia al diritto) è sempre opportuno farsi assistere da un professionista legale.

Spett.le

[Nome e Cognome del proprietario venditore]

[Indirizzo completo]

[CAP e Città]

Raccomandata A/R

[oppure: PEC: (indirizzo PEC)]

OGGETTO: Esercizio del diritto di prelazione ex art. 8 Legge 26 maggio 1965 n. 590 e successive modificazioni

Il/La sottoscritto/a [Nome e Cognome], nato/a a [Luogo di nascita] il [Data di nascita], residente in [Indirizzo completo], Codice Fiscale [Codice Fiscale], in qualità di [coltivatore diretto/imprenditore agricolo professionale], iscritto alla gestione previdenziale agricola INPS della Provincia di [Provincia] al n. [Numero di iscrizione],

PREMESSO CHE

– In data [data di ricevimento della comunicazione] ho ricevuto la Vs. comunicazione relativa all’intenzione di vendere il terreno agricolo di Vs. proprietà;

– Il terreno in oggetto è situato nel Comune di [Nome del Comune], ed è identificato al Catasto Terreni del suddetto Comune come segue:

  Foglio [numero] Particella [numero] Superficie ha [superficie] R.D. € [importo] R.A. € [importo]

  [ripetere per ogni particella catastale]

– Il prezzo di vendita proposto è di € [importo in cifre] (euro [importo in lettere]);

– Il sottoscritto è [affittuario/proprietario confinante] del suddetto terreno e quindi titolare del diritto di prelazione ai sensi della normativa vigente;

DICHIARA

di voler esercitare il diritto di prelazione sul terreno sopra identificato, alle medesime condizioni comunicate con la Vs. proposta di vendita, e precisamente:

1. Prezzo di acquisto: € [importo in cifre] (euro [importo in lettere]);

2. Modalità di pagamento: [specificare le modalità di pagamento come indicate nella proposta];

3. Tempi di stipula: [specificare i tempi previsti per la stipula del contratto definitivo].

MI IMPEGNO

– A versare il prezzo di vendita secondo le modalità e i termini sopra indicati;

– A presentarmi per la stipula dell’atto notarile di compravendita nel giorno, ora e studio notarile che vorrete indicare, con un preavviso di almeno [numero] giorni;

– A sostenere le spese notarili e fiscali relative all’atto di compravendita secondo gli usi locali.

ALLEGO

1. Copia del documento d’identità in corso di validità;

2. Certificato di iscrizione alla gestione previdenziale agricola INPS;

3. [eventuali altri documenti richiesti].

La presente comunicazione viene inviata ai sensi e per gli effetti dell’art. 8 della Legge 26 maggio 1965 n. 590 e successive modificazioni.

Luogo e data

[Luogo], [Data]

Firma

[Firma leggibile]

Recapiti per comunicazioni:

Telefono: [numero di telefono]

Email: [indirizzo email]

PEC: [indirizzo PEC]

Indirizzo: [indirizzo completo per comunicazioni]

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