Credito d’imposta ZES Unica e rent to buy: come funziona?

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta all’Interpello n. 240 del 3 dicembre 2024, ha fornito chiarimenti sull’applicabilità del credito d’imposta ZES unica per il Mezzogiorno (articolo 16 del D.L. n. 124/2023) relativamente all’acquisto di immobili mediante contratto di rent to buy. L’intervento si inserisce nel quadro delle agevolazioni fiscali volte a incentivare gli investimenti in determinate aree territoriali.

Credito d’imposta ZES Unica: il contesto normativo

Zona Economica Speciale Unica (ZES unica)

• La ZES Unica è stata istituita per favorire investimenti nelle regioni del Mezzogiorno, offrendo agevolazioni per progetti d’investimento iniziale in determinate aree.
• Il credito d’imposta ZES Unica è disciplinato dall’articolo 16 del D.L. n. 124/2023, e consente di beneficiare di un’agevolazione per investimenti effettuati tra il 1° gennaio 2024 e il 15 novembre 2024.

Investimenti agevolabili

Secondo il comma 2 dell’articolo 16, sono ammissibili:

• acquisti di beni strumentali nuovi: macchinari, impianti e attrezzature;
• acquisti di immobili strumentali, inclusi quelli già utilizzati da altri soggetti;
• progetti di investimento iniziale, conformi alle disposizioni unionali (Regolamento UE 651/2014, GBER).

Contratto di rent to buy

• Il rent to buy è una formula contrattuale che consente l’immediato godimento di un immobile, con possibilità di acquisto differito mediante opzione;
• il trasferimento della proprietà avviene al momento dell’esercizio dell’opzione di riscatto e della stipula del contratto definitivo.

Il quesito e la soluzione interpretativa dell’Agenzia

Il caso prospettato

• Istante: ALFA S.p.A.
• Oggetto: acquisto di un immobile mediante contratto di rent to buy con riscatto esercitato nell’aprile 2024.
• Richiesta: possibilità di fruire del Credito d’Imposta ZES unica sull’immobile acquistato, considerandolo parte di un progetto d’investimento iniziale.

Soluzione proposta dall’istante

• L’istante ritiene che il momento rilevante per l’agevolazione sia quello del trasferimento della proprietà, avvenuto nel 2024 con la stipula del contratto definitivo;
• sostiene inoltre che il requisito della novità non si applichi agli immobili, in linea con la normativa ZES unica.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia ha chiarito che:

1. momento di effettuazione dell’investimento: è rilevante la data di stipula del contratto di compravendita definitivo, ossia il momento del trasferimento della proprietà (articolo 109, comma 2, lettera a, TUIR);
2. requisito della novità: non è richiesto per gli immobili, purché siano rispettate le condizioni del Regolamento UE 651/2014;
3. eleggibilità dell’investimento: l’acquisto dell’immobile mediante riscatto è agevolabile, subordinatamente alla conformità del progetto d’investimento iniziale alle disposizioni normative.

Aspetti operativi: quando e come fruire del credito

Momento di effettuazione dell’investimento

• Il credito d’imposta si riferisce all’anno in cui si verifica il trasferimento della proprietà;
• per il caso in esame, il 2024 è l’anno di riferimento.

Condizioni di ammissibilità

• L’immobile deve essere strumentale all’attività e parte di un progetto di investimento iniziale;
• devono essere rispettati i limiti quantitativi: 50% massimo del valore complessivo dell’investimento agevolabile può riguardare immobili e terreni.

Modalità di calcolo del credito

• Il credito d’imposta è calcolato sull’importo sostenuto per l’acquisto: prezzo di acquisto al netto degli acconti versati durante il periodo di godimento;
• devono essere esclusi eventuali oneri accessori non riconducibili all’investimento iniziale.

Esempio pratico di calcolo del credito d’imposta ZES Unica

Dati del caso

• Prezzo totale dell’immobile: euro 1.000.000
• Acconti versati: euro 200.000 (2016-2024)
• Saldo al momento del riscatto: euro 800.000
• Altri investimenti (macchinari e attrezzature): euro 500.000

Calcolo del credito

1. Importo agevolabile:
   • Immobile: euro 800.000
   • Macchinari: euro 500.000
   • Totale: euro 1.300.000
2. Limite per immobili e terreni:
   • Massimo 50% dell’investimento complessivo: euro 650.000
3. Credito spettante:
   • Immobile: euro 650.000 x 25% = euro 162.500
   • Macchinari: euro 500.000 x 25% = euro 125.000
   • Totale credito: euro 287.500

Tabelle riepilogative

Investimenti ammissibili al credito d’imposta ZES Unica

Rent to buy e credito d’imposta

La Risposta all’Interpello n. 240/2024 conferma che l’acquisto di un immobile mediante rent to buy è eleggibile al credito d’imposta ZES Unica, purché:

1. il trasferimento della proprietà avvenga nel periodo di vigenza dell’agevolazione (1° gennaio 2024 – 15 novembre 2024);
2. l’immobile sia strumentale all’attività produttiva e conforme ai requisiti normativi.

L’Agenzia sottolinea l’importanza del rispetto delle soglie quantitative e della verifica della sussistenza di un progetto di investimento iniziale, lasciando impregiudicati i controlli futuri.